ホーム > 事業者の方へ > 開発・都市計画 > 開発許可・開発事業承認 > 市街化調整区域での開発（建築）行為 > 市街化調整区域での開発（建築）許可に関するよくある質問
最終更新日：2024年8月19日
ここから本文です。
調整区域は市街化を抑制する地域であり、農林漁業の用に供する建築物等を除き、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れがある開発行為や建築物の建築が制限されています。
ただし、調整区域に居住している住民の日常生活に必要な建築物などについては、一定の要件を満たす場合、許可を得て建築することが可能です。
また、神戸市では平成27年度より農村地域の活性化等を目的に規制緩和を進めており、農村地域へのUターンや移住、農家レストランやカフェなどの起業がしやすくなっています。
〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕（PDF：145KB）
「市街化調整区域の開発許可基準等の緩和について「神戸・里山暮らし」の推進～」（PDF：746KB）
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
区画の変更
土地利用に伴う区画の変更および道路、水路などの公共施設の新設、変更または廃止などを行うこと。（ただし、単なる土地の権利区画の変更を目的とした分合筆は除く。）
形の変更
切土または盛土などの土地の造成を行うことをいいます（建築物の基礎のための床掘などは除く）。
質の変更
「神戸市情報マップ」で調べることができます。
PC版 神戸市情報マップ（外部リンク）
スマホ版 神戸市情報マップ（外部リンク）
※「神戸市情報マップ」＞「都市計画・まちづくり」＞「用途地域」の順でクリックし、マップを切り替えてください。
いずれも建築物を建てる際に必要な都市計画法に基づく手続きですが、建築する際の土地の区画形質の変更の有無により手続きが異なります。
| 土地の区画形質の変更 | 手続き | 備考 |
| 変更あり （開発行為） |
開発許可 （法29条） |
原則として開発規模に関わらず許可が必要※ |
| 変更なし （開発行為ではない） |
建築許可 （法42条または法43条） |
建築確認申請（建築基準法）に先立ち許可が必要 |
注意事項
調整区域では、原則として建築物の用途を変更することが制限されていますが、特定の要件を満たしている時は用途を変更できる場合があります。
（主な要件）
〔線引き時に存在していた建物（属人性のない都市計画法上適法な建築物）の確認〕（PDF)（PDF：178KB）
都市計画法に基づいて適法に建築された建築物の中で、特定の人のみが使用できる建築物として許可された建築物があります。このような建築物を「使用者制限のある建築物（属人性を有する建築物）」と言います。
これらの建築物の使用者を変更するためには、使用者制限の解除手続きが必要です。
※使用者制限がかかっている適法な建築物の例
・都市計画法に基づき建築された農家住宅
・世帯分離住宅として許可を受けて建築された住宅 など
〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)（PDF：102KB）
本市の条例で規定する標準処理期間は以下のとおりです。
| 許可の区分 | 開発区域面積 | 標準処理期間 |
| 開発行為の許可 （法第29条第1項） |
0.3ha未満 0.3ha以上5ha未満 5ha以上 |
25日 40日 55日 |
| 建築許可 （法第42条第1項ただし書き） （法43条第1項） |
ー | 25日 |
備考
調整区域では、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れのある建築物の立地を制限しています。
戸建て住宅の新築は、以下のケースのいずれかに該当すれば建築できます。
調整区域では、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れのある建築物の立地を制限しています。
アパートやマンションの新築は原則として建築できませんが、〔運用基準6〕特定宅地における建築物（PDF：80KB）に該当すれば建築できる場合があります。
以下の要件をすべて満たす場合、農地でも住宅を建築できます。
・市街化調整区域で建築できる住宅であること。（Q2-1戸建て住宅の建築（新築）はできますか？参照）
・農地法、農業振興地域の整備に関する法律など関係法令の許可を得ること。
［問い合わせ先］
農地法：神戸市農業委員会[078-984-0387]
農業振興地域の整備に関する法律：経済観光局農政計画課[078-984-0371]
既存の建築物が都市計画法に基づいた適法な建築物であって、従前の敷地設定や用途を変更しないなど一定の要件を満たす場合は、許可不要で建替や増改築ができます。
※都市計画法の許可が不要の場合でも、建築確認申請時に都市計画法に適合していることを証明する書類（60条証明）として添付する「事前確認書」の交付手続きは必要です。
〔運用基準4〕既存建築物の建替等（PDF：1,433KB）
〔既存建物の増改築・建替を計画されている方へ〕（PDF：169KB）
開発行為の事前確認書の申請
〔市街化調整区域で建築できる建築物等一覧表〕（PDF：145KB）
調整区域における敷地の変更（拡大・分割など）は、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れがあることから、原則として制限しています。
ただし、以下のケースのいずれかに該当する場合は建築できます。
調整区域における敷地の移転は、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れがあることから、原則として制限しています。
ただし、以下のケースのいずれかに該当すれば建築できます。
1.公共事業（道路事業など）により建築物を移転しなければならない場合
〔運用基準8〕収用対象事業の施行による建築物の移転(PDF)
2.既存敷地が建築物の敷地として適さない危険な箇所に存在するなど特段の事情がある場合
〔審査基準5〕災害区域等の危険物等の移転(PDF)
調整区域では、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れがあることから、物置や車庫などを単独で建築することを原則として制限しています。
ただし、以下のケースのいずれかに該当すれば建築できます。
独立した敷地に単独で設置する場合
開発許可が不要な建築物（農業用倉庫など）
附属建築物として設置する場合
都市計画法上、適法な建築物の同一敷地内で、附属建築物として別棟で物置・車庫を建築する場合
〔運用基準4〕既存建築物の建替等(PDF)（PDF：1,433KB）
調整区域では、土地・建築物を買った人（借りた人）が建築物を建てられない場合や住めない場合がありますので、売却や購入にあたり、建築物がどのような経緯で建築されたか調査する必要があります。
〔調査のポイント〕
建築物が都市計画法上、適法な建築物であること
都市計画法上、使用者が限定されている建築物（使用者制限がある建築物）ではないこと
調整区域の住民の日常生活に欠かせない店舗（日常利便施設）や、ドライバーのための店舗（ドライブイン）、地域活性化の活動拠点となる店舗（里づくりの拠点施設）などは、市街化調整区域においても建築できます。
建築できる業種や立地場所、規模などについて、以下の基準を設けています。
調整区域の住民が利用し、その生活に欠かせない施設や、近隣の既存施設と密接に連携する施設など、調整区域に立地させることがやむを得ないと認められる場合は、建築できます。
市街化区域からの移転や市街化区域の住民を主な対象とした施設の建築は制限しており、建築できる業種や立地場所・規模などについて、以下の基準を設けています。
2.有料老人ホーム
〔運用基準16〕有料老人ホーム(PDF)
3.介護老人保健施設
〔運用基準18〕介護老人保健施設(PDF)
4.医療施設
〔審査基準1-4〕医療施設（法34条第1号）(PDF)
〔運用基準17〕医療施設（法34条第1号に該当しないもの）(PDF)
5.既存建築物の用途変更
〔運用基準25〕既存建築物の用途変更（PDF：1,295KB）
6.既存集落における小規模店舗等
〔運用基準26〕既存集落における小規模店舗等（PDF：1,287KB）
7.特定宅地
〔運用基準6〕特定宅地における建築物（PDF：80KB）
調整区域では、公共施設の整備や自動車交通の増加など市街化を促進する恐れがあることから、事務所の建築を原則として制限しています。
ただし、以下の基準のいずれかに該当すれば建築できます。
1.特定宅地
〔運用基準6〕特定宅地における建築物（PDF：80KB）
2.里づくりの拠点施設
〔運用基準10①〕里づくりの拠点施設〈里づくり協議会が主体となって設置及び運営する施設〉
〔運用基準10②〕里づくりの拠点施設〈農村定住起業施設〉(PDF)
3.六甲山における都市型創造産業に資する事務所
〔運用基準24〕六甲山における都市型創造産業に資する事務所(PDF)
4.既存建築物の用途変更
〔運用基準25〕既存建築物の用途変更（PDF：1,295KB）
5.既存集落における小規模店舗等
〔運用基準26〕既存集落における小規模店舗等（PDF：1,287KB）
公共施設の整備や自動車交通の増加など調整区域の市街化の促進につながることから、工場の立地を制限しています。
ただし、〔審査基準4〕既存工場と密接な関連を有する工場(PDF)（PDF：65KB）、〔審査基準3〕農林水産物の処理施設等(PDF)（PDF：62KB）など一部例外があります。
特別積合せ貨物運送の用に供する建築物（貨物自動車運送事業法第2条第6項に基づく宅配便）または一般自動車ターミナルを構成する建築物（自動車ターミナル法第2条第5項に基づくトラックターミナル）として近畿運輸局の認可が得られるものについては、都市計画法の許可は不要で建築できます。
また、高速インターチェンジに近接したエリアにおいて、以下の基準により立地が可能となる場合があります。
〔運用基準27〕特定流通業務施設（PDF：94KB）
工事用の現場事務所や仮設店舗など（工事後に除却されるもの）は、都市計画法の許可は不要で建築できます。
建築物（建築）
建築物とは、建築基準法第2条第1号に定める建築物を、建築とは同条第13号に定める建築（新築、増築、改築または移転）をいいます。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築物はもちろんのこと、基礎がないといった簡易なものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。
プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウスなど基礎工事の有無にかかわらず、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。
特定工作物
特定工作物とは、コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるもの（「第一種特定工作物」）またはゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるもの（「第二種特定工作物」）をいいます。
建築物の建築または特定工作物の建設が伴わない行為は、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。
ただし、他法令の許可などが必要な場合があります。
例：農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例など
主として露天利用するもので、以下の基準を満たせば建築できます。建築物は、管理上または利用上必要最小限不可欠なものに限られます。
〔運用基準21〕運動・レジャー施設等の建築物(PDF)
「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める里づくり協議会の承諾など共生ゾーン整備基本方針に合致する施設であり、以下の基準を満たす場合は可能です。
〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①,〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②（PDF：96KB）
〔人と自然との共生ゾーン〕担当課：経済観光局農政計画課
〔北区の里づくり計画〕担当課：経済観光局北農業振興センター
〔西区の里づくり計画〕担当課：経済観光局西農業振興センター
「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に定める里づくり協議会の承諾など共生ゾーン整備基本方針に合致する施設であり、以下の基準を満たす場合は可能です。
〔運用基準10〕里づくりの拠点施設①,〔運用基準10〕里づくりの拠点施設②(PDF)
〔人と自然との共生ゾーン〕担当課：経済観光局農政計画課
〔北区の里づくり計画〕担当課：経済観光局北農業振興センター
〔西区の里づくり計画〕担当課：経済観光局西農業振興センター
Q2-1：住宅の新築はできますか？のいずれかのケースに該当する場合は、住宅の新築ができます。
また、使用者制限のある建築物等（属人性を有する建築物等）は〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)（PDF：102KB）の許可を受ければ入居できます。
なお、本市では、農村地域で空家を売ったり貸したりしたい人と、そこに住みたい人とを繋ぐ「神戸・里山暮らし空家バンク」（外部リンク）という制度を設けています。
「神戸・里山暮らし空家バンク」担当課：経済観光局農政計画課
詳しくは「市街化調整区域の開発許可基準等の緩和について「神戸・里山暮らし」の推進～」（PDF：746KB）をご確認ください。
民泊を計画している住宅が都市計画法上適法な建築物か確認する必要があります。
チラシ（市街化調整区域で住宅宿泊事業をご検討のみなさまへ）（PDF：188KB）
また、住宅宿泊事業（民泊）について詳細は「住宅宿泊事業（民泊）の届出について」をご確認ください。
六甲山は国立公園のため、その保護または利用のための施設（宿泊施設や飲食・休憩施設など）であれば自然公園法（公園事業）の認可を受けると可能です。その際には都市計画法の許可は不要になります。公園事業としての認可を受けない場合は、六甲山・摩耶山集団施設地区での観光に資する施設などの新築や用途変更・建替は、以下の基準を満たす場合は可能です。
なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法（行為許可）及び風致地区条例などの関係法令に適合する必要があります。
担当課：経済観光局観光企画課
2019年12月より、事務所開設のための新たな許可基準を施行しており、以下の基準を満たせば開設できます。
なお、都市計画法の許可以外に、建築基準法、自然公園法（行為許可）および風致地区条例などの関係法令に適合する必要があります。
担当課：経済観光局観光企画課
建築物に該当しなければ、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。基礎がないといった簡易な構造のものであっても、常時土地に定着された状態であれば建築物に該当します。
プレハブ、コンテナハウス、トレーラーハウスなど基礎工事の有無に関係なく、簡易なものも建築物に該当する可能性がありますのでご注意ください。
なお、他法令の許可などが必要な場合があります。
例：農地法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、宅地造成等規制法、人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例など
太陽光パネルの設置のみであれば、建築物・特定工作物に該当しないため、都市計画法の開発許可制度の適用は受けません。ただし、太陽光パネルの下を車庫にするなどの場合は、建築物とみなされる場合があります。
なお、本市では、太陽光パネルの設置にあたっては、小規模のものを除き、「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」に基づく届出、「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」に基づく許可申請または届出が必要になりますので、ご注意下さい。
「人と自然との共生ゾーンの指定等に関する条例」
担当課：経済観光局農政計画課
「太陽光発電施設の適正な設置及び維持管理に関する条例」
担当課：環境局環境保全課
「都市計画法上、適法な建築物」とは、以下の条件1～3のいずれかに該当するものです。
「使用者制限のある建築物など（属人性を有する建築物など）」とは、次に掲げるものをいう。
《参考》〔運用基準22〕使用者制限の解除(PDF)（PDF：102KB）
| 所管課 | 住所 |
|---|---|
| 都市局都市計画課（調整区域担当） | 神戸市中央区浜辺通2-1-30 三宮国際ビル6階 電話 078-984-0385 |
| 経済観光局農政計画課 | 神戸市中央区御幸通6-1-12 三宮ビル東館3階 電話 078-984-0371 |
| 経済観光局観光企画課 | 神戸市中央区御幸通6-1-12 三宮ビル東館9階 電話 078-984-0360 |
| 農業委員会事務局 | 神戸市中央区御幸通6-1-12 三宮ビル東館2階 電話 078-984-0387 |
| 経済観光局北農業振興センター | 神戸市北区藤原台中町1₋2₋1 北神中央ビル6階 電話 078-982-7111 |
| 経済観光局西農業振興センター | 神戸市西区伊川谷町潤和1058 西神文化センター2階 電話 078-975-5800 |
| 環境局環境保全課 | 神戸市中央区磯上通7-1-5 三宮プラザEAST2階 電話 078-595-627 |
| その他 | 開発申請 各種問い合わせ先一覧表（PDF：121KB）、移転先地図（PDF：500KB） |
≪注意≫
この「市街化調整区域での開発（建築）許可に関するよくある質問（Q＆A）」は、市民や事業者の方々から多く寄せられるご質問に対する回答として、簡潔に取りまとめたものです。回答によっては、例外規定などを十分表現できていないものもありますので、詳しくは、都市局都市計画課（調整区域担当）までお問い合わせください。